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中国经济下行的原因,房地产是如何步入下行周期的? <#21---->

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恒大首席经济学家任泽平在2017年曾经说过,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。仔细看来,还是有一定道理的。


正如财智成功曾经总结的房价暴涨三大核心原因:1、货币超发;2、土地财政,19年内卖地收入36万亿;3、炒房的公司和个人多。


早在2017年财智成功就曾经发文《为什么说房价必降,2018年将是房价降价元年》,从多个角度分析了房价为什么会下降。


到了2018年下半年,房价下降趋势已经非常明显,不管是为了防范系统性金融风险银行严控贷款流向,还是国际风云诡谲的经济形势,都已经不允许房地产这头疯牛再继续疯狂下去了。


房地产进入下行周期,还是从美国的一系列举措开始的。


美国减税,吸引海外企业回流美国;

美国加息,吸引国际热钱回流美国;

美国发起贸易纷争,打压出口,釜底抽薪,遏制外汇储备增加;


如果国际环境没有发生变化,那么房价上涨还能持续三五年。可惜沧海桑田,说变就变,前一刻风和日丽,转眼间已是电闪雷鸣。


国际形势发生变化后,为了避免财富大规模外流,就必须减缓货币发行速度。为了避免系统性金融风险,就必须收缩贷款,防范坏账,贷款收紧,房价失去最大的支撑,金融对于房地产的支撑大面积歇菜。


开发商们也不傻哇,即便都不是李嘉诚那般纵横睥睨,运筹帷幄,覆手为雨,那也是猴精猴精的,显然都会减缓拿地的速度,减小拿地的手笔,于是,地价下降也成为必然。


至于人口,更不用提了。高房价下城市人口养育一个子女都压力山大,更不要说要二胎了。所以放开二胎后人口出生率短时间出现了小幅增长,转眼又迅速向下,人口逐渐减少将会成为必然。


高房价下,有没有房几乎成为刚性要求,买不起房,结婚都很困难,于是城市里有了越来越多的剩女,农村有了越来越多的光棍,规模持续扩大。城市中晚婚已经越来越普遍,第一胎往往都要到三十岁前后才会生了。也许再过三五十年,人口总数打个八折问题不大了。


不管是任泽平的观点,还是财智成功的观点,房价上涨的基础都已经不复存在。如果没有护盘行为,那么房价一路向下,每年下降10%-20%,降30%或者50%以上,最终回归理性区间将是大概率事件。

首先就是国家的政策,房住不炒回归居住本来。目前国家政策是房子是用来住(刚需)而不是用来炒作(投资投机)这是国家对房地产市场的定性,也就是回归居住功能去其金融属性功能。根据国家政策方向各地出台了最严的房地产调控政策,这个不是重点重点是以前的地方政府政策也很严但依然没有挡住房价的逆天走势。金融机构出台了去杠杆控房贷的配套政策。这个是重点,因为房价的逆天是靠杠杆来的。什么是杠杆就是我们平时的贷款买房,这里面的逻辑就是贷款支付了未来预期。房子要想继续逆天那么必须加大贷款的供给,现在政策是认房认贷那些投资需求已经得到了遏制。

人口预期也是对将来的房价走势的一个判断,随着我们的二胎放开未来的购买力情况如何呢?

这是从长期短期来分析房地产市场的趋势。价格区间参考租售比的1:20就是合理区间,目前远远高于这个数字。量的背离就是投资属性导致的,目前国家政策已经遏制了这个需求。

所以导致房价下行的问题就是杠杆(资金)---去金融属性----回归理性。

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