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全国房屋交易量下降,2019年楼市交易量会下降吗,房价会下跌吗? <#21---->

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未来2到3年房价不会下跌,甚至可能会上涨20%-30%。

为什么这么说,我们只要对房价做一个科学的分解,用量化分析的方法就可以对未来2-3年的房价,做出比较清晰明确的判断。

房价的构成中第一部分是土地成本,土地成本一般占房价的40%左右;第二部分税收成本,一般占到12%-15%;第三部分是建筑、建材、施工、设计等成本(这部分成本有两种表达方法:一是按照绝对成本的数额,二是按照比例。而按照绝对数额可能更准确一些) 。2017年,全国每平方米住宅的设计、施工、建材、装修、装饰成本加一起,在2500元左右。剩下的其他房价构成部分是比较弹性的,比如房地产开发商的运营成本和利润

过去10年,全国一线城市房价上涨了将近4倍,二线城市上涨了3倍左右,三线城市普遍上涨了2倍多,不到3倍。

但过去10年全国一线城市的土地价格上涨了将近5倍,二线城市的地价上涨了4倍左右,三线城市地价上涨了将近4倍。

从这个角度看,过去十年,土地价格的上涨速度跑赢了房价的上涨速度。

对过去这轮房价的快速上涨,有朋友就认为,在这个阶段开发商的利润率肯定有了很大提升。

根据对所有上市公司房地产企业利润率的跟踪分析, 2012年到2017年,开发商净利润率水平始终徘徊在10%左右,低的时候不低于9%,高的时候不超过12%,相对比较稳定。

那么问题就来了,房价上涨了这么多,为什么开发商的利润并没有明显的上涨呢?

通过分析地价的变化我们找到了答案。

2012年,土地价格约占到房价的35%,2013年上升到了40%,2014年上升到了45%,2015年上升到了50%,2016年上升到了65%,2017年上升到了68%,将近70%。

最近,根据国家统计局公布的1到9月全国房地产市场运行的数据,今天土地价格已经超过了房地产企业销售收入的60%,可以理解为地价在房价中的占比超过60%。

土地作为房地产价格刚性的构成部分,它所占的比重从2012年开始以每年将近5%的速度在提高。在土地这个刚性成本的推动,房价很难出现下降的局面。

开发商在最近两年获得的土地会成为未来2到3年市场上的房子,如果房价水平保持不变,很显然开发商的利润就会出现大面积的调整,甚至是亏损。

为什么这么说呢?根据9月国家统计局所公布的数字,房地产土地的楼面价已经达到了每平方米5200元,加上每平方米税金的成本1500元,设计建筑安装施工的成本2500元,成本将超过9100元。

而9月全国的住宅平均销售价格只有8500元。如果保持现在的房价不变,未来2-3开发商会利润会调整,甚至亏损。

如果开发商仍然保持今天10%左右的净利润水平,就会意味着未来2到3年房价将出现20%到30%的上涨压力。

那么未来2到3年房价一定会上涨20%-30%吗?不一定。开发商可以通过延缓施工的进度,把这件事情延缓到未来发生。但是总体来说房价上涨的压力是一直存在的。

中国整体的房地产交易量会下降,不可能再像16年17年的爆发式增长了,整个市场的需求方,也是买主在萎缩,简单来说该买的人已经购买了,还没有买的短期也会持观望态度,为什么?

一国家在调控,各大城市还是处于限购,限售,限贷的政策,减少购买方,这个政策短期内不会改变;

二市场资金不足了,整个买方市场的购房资金已经买过一轮,没有新的购买资金介入,或者接盘,现在房价已经上涨一轮了,相比16年购房门槛提高了。就武汉来说,16年武汉均价1万,100平房子首付30万,贷款70万,基准利率4.9%,月供3715,现在2年时间过去,武汉房均价1万8,同样100平房子,首付54万,贷款126万,贷款利率上浮30%,月供7856。这样的购房门槛相比16年已经大大提高了,市场的购买资金已经不足了;

三房地产经济具有周期属性,当下无论是开发商内部,还是市场销售情况,已经进入寒冬了;

四购房人或炒房开始理性投资了,不再盲目感性投资,因为炒房成本高了(高首付,高利率),投资周期变长了(限售)。

就目前而言,2019年房地产经济看跌多于看涨。

当然房地产还具有区域属性,就武汉市场来说,由于政府限价,还是存有新房与二手房价格到挂的现象,投资价值明显,同时武汉的未经济发展和人口规模发展未来十分看好,部分项目仍是值得投资的!

入市有风险,投资需谨慎!!!

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